Ипотека и условия получения, особенности и риски ипотеки

В современном гражданском обороте существует много обязательств, исполнение которых возможно только при помощи ипотеки. Предметами ипотеки может быть различное недвижимое имущество, права на которое должны быть зарегистрированы в определенном порядке. В законе об ипотеке указаны всевозможные средства ипотеки, такие как здания либо сооружения. В нашей стране миллионы людей имеют потребность в жилье. Из этого числа далеко не каждый нуждающийся может позволить себе приобрести жилье за свои деньги. Многие прибегают к помощи банков, которые могут выдать потребительские и ипотечные кредиты. Потребительский кредит берут те люди, которые уже имеют какую-то сумму для покупки, так как номинальный размер такого кредита невелик. Для приобретения жилья без серьезного первоначального капитала банки выдают такой кредит как ипотека. Купить на такой кредит можно квартиру, как в новостройках, так и на вторичном рынке жилья, дачу или загородный дом.

Каковы же условия получения ипотеки?

Часто проблемы возникают еще на стадии получения самого кредита. Ведь, прежде чем выдать кредит, банк должен удостовериться в том, что заемщик платежеспособен. Для этого проверяется кредитная история заемщика. Приобретенное жилье становится законной собственностью его владельца, однако, в то же время, оно выступает залогом, пока не будет полностью выплачена вся сумма ипотечного кредита. Если, по каким-либо причинам, заемщик не способен выплатить оставшуюся часть кредита, то банк вправе продать жилье и вернуть себе сумму долга.

Получить ипотечный кредит сейчас можно в рублях, долларах и евро. Покупая недвижимость по ипотеке, заемщику придется выплатить первоначальный взнос. Размер этого взноса устанавливается всеми банками по-разному. В некоторых случаях первоначальный взнос может достигать 50% от стоимости приобретаемого жилья. Однако такая ситуация довольно редкая, в основном, банки выставляют требования для взноса в размере от 10 до 30%. Первоначальный взнос устанавливается банками для того, чтобы, в случае дефолта по кредиту, можно было бы продать недвижимость по цене, не меньше стоимости этого кредита. Получается, если размер взноса довольно высок, то банк обеспечивает себе спокойное будущее. Если же размер взноса низок, то банк значительно рискует, вследствие чего будут высокие проценты по кредиту и разнообразные дополнительные платежи.

Кроме первоначального взноса, заемщик должен будет выплатить дополнительные платежи. К числу таковых можно отнести сбор за рассмотрение кредитной заявки, платеж за открытие счета и другие. В России ипотечные кредиты выдаются сроком от нескольких месяцев до 30 лет. Каждый банк устанавливает свои сроки. Некоторые банки устанавливают фиксированные сроки. К примеру, на 10 лет, на 15 лет или на 25 лет. Чем дольше срок кредитования - тем выше стоимость ежемесячных платежей. Банки вводят ограничения и по возрасту самого заемщика.

Особенности ипотеки

На сегодняшний день наблюдается активное развитие рынка ипотеки. Однако тем, кто желает воспользоваться ипотекой, следует не забывать о некоторых нюансах. Поэтому здесь я описал основные особенности ипотеки.

  • Все "за" и "против" перепланировки. Сегодня различают два вида ипотеки: под залог уже имеющегося жилья и под залог приобретаемого жилья. Банк, который оформил ипотечный кредит, может выставить объект недвижимости на продажу в том случае, если заемщик не выполнил все требования по уплате кредита и процентов. Поэтому, чтобы избежать потери, банки не рассматривают в качестве залога те объекты недвижимости, которые имеют несогласованную перепланировку. Для согласования перепланировки понадобятся такие документы: проект квартиры или дома; технический паспорт; заключение соответствующих органов о допустимости проведения перепланировки квартиры или дома; свидетельство о праве собственности.
  • Сделка с участием несовершеннолетних детей. Для оформления ипотеки на приобретение квартиры (дома), владельцем которой является несовершеннолетний ребенок, заемщикам необходимо получить разрешение от органов опеки.
  • Ипотека на приобретение квартиры, которая находится на этапе строительства. Абсолютно все банки очень строго подходят к оформлению такой ипотеки, так как в данном случае имеется огромное количество различных рисков. На оформление такой ипотеки влияют следующие факторы: наличие разрешения на строительство дома; этап строительства и репутация на рынке недвижимости компании-застройщика. Также в данном случае банк может потребовать поручительство или нескольких физических лиц, или самого застройщика. Следует не забывать и о том, что, даже при банкротстве застройщика, ипотечный кредит, все равно, нужно выплачивать.
  • Риски во время оформления ипотечного кредитования. Наибольшим риском при этом являются различные разногласия между заемщиком и финансистом, поэтому перед оформлением ипотеки необходимо внимательно пересмотреть все, необходимые для сделки, документы и договор страхования, чтобы не возникло никаких споров.
  • Заверка сделки. Согласно законодательству, сделку по ипотеке можно заверить в письменной форме без участия нотариуса.

Лучше всего ипотечный кредит оформлять в период стагнации цен на рынке, так как тогда заемщик может, не спеша, выбрать себе жилье. Снять квартиру посуточно в Самаре вы можете прилично сэкономить - если купить гостиничные чеки с подтверждением на реально действующую гостиницу.

Ипотека на земельный участок

Если залогодатель зданий или сооружений является собственником или арендует земельный участок под зданием, в таком случае он, по договору, передает залог в виде здания или сооружения. А сам земельный участок, либо право аренды на него, не является средством залога, такой договор в обязательном порядке будет считаться ничтожным, в соответствии с законом об ипотеке.

Если площадь здания или другого сооружения меньше границы земельного участка, на котором находится та часть, на которой находится именно закладываемый объект, и сам собственник этого объекта и всего участка хочет передать в залог только определенную часть земельного участка, которая будет функционально обеспечивать закладываемый объект, в таком случае до завершения сделки эта часть должна быть выделенным объектом недвижимости.

Частенько участок, находящийся под зданием, неделимый. В данном случае собственник зданий, находящихся на неделимой земле, при желании заложить одно из зданий под залог, также вынужден, по закону, заложить под залог и тот участок, на котором находится здание. Такой закон об ипотеке, который соответствует законодательству, будет действителен. При таком раскладе, если это не будет оговорено в договоре, то все остальные здания, находящиеся на этом участке, в обязательном порядке будут обременены ипотекой, согласно закону об ипотеке.

Одним из вопросов является возможность закладывать части указанных объектов. Закон об ипотеке не упоминает и не рассматривает такой возможности. Единственная норма, упоминающая об этом вопросе, указывает на то, что, если предметом ипотеки является часть здания, то к нему применяются законы об ипотеке жилого здания. Но при этом нельзя нарушать пункт, где указано, что часть неделимого здания самостоятельно не может быть предметом ипотеки, а также не стоит забывать о том, что предметом собственности является объект, на который зарегистрированы законные права.