Факторы качественного сегментации рынка недвижимости

Качественная сегментация рынка включает следующие факторы:

  • 1. Назначение недвижимости
  • 2. Учет экономических и физических характеристик недвижимости, таких как размер, количество арендных договоров, потенциальные пользователи и арендаторы, параметры проекта и т.п.
  • 3. По занимаемой территории рынок делится на региональный, интернациональный, местный, пригородный, национальный, городской
  • 4. Замена на похожие объекты недвижимости, например, на аналогичные, по приносимому доходу. При отборе данных объектов недвижимости учитываются территориальный признак и схожий спрос
  • 5. Дополнительные объекты к недвижимости. Те объекты, которые делают недвижимость привлекательнее и дороже, например, парковка или земельный участок

Оценщик должен уметь выявлять потенциальных арендаторов, покупателей и пользователей. Для выполнения этой задачи определяется спрос на конечный продукт или предоставляемую услугу.

Для определения спроса изучается возраст и доход жителей, наличие земельных участков, возможность миграции, качество инфраструктуры, будущая инфляция.

В конкурирующее предложение входит список уже существующих и только строящихся объектов недвижимости. При этом учитывается та часть проектов, которая не будет доведена да конца, и та, что будет "выброшена" из конкурентной борьбы.

При анализе конкурирующих объектов недвижимости учитываются такие факторы:

  • 1. Существующее предложение объектов недвижимости
  • 2. Изменение коэффициента загрузки
  • 3. Количество строящихся и планируемых объектов недвижимости
  • 4. Реконструкция при изменении назначения недвижимости
  • 5. Свободные земельные участки
  • 6. Изменение цен на строящуюся продукцию, земельные участки и услуги девелоперов
  • 7. Соотношение объектов, находящихся в пользовании собственников, и объектов, сдаваемых в аренду
  • 8. Особые обстоятельства и экономические условия
  • 9. Учет нормативных и законодательных ограничений

Из-за нестабильности цен и предложения на недвижимость рыночное равновесие устанавливается на короткий срок. Если увеличивается спрос, растут арендная плата и цены на недвижимость.

Аналитики выделяют активный и вялый рынок

Активный рынок - это рынок, где наблюдаются высокие цены из-за высокого спроса и низкого предложения. Активный рынок по-другому называют рынком продавцов, а вялый рынок - рынком покупателей. Вялый рынок - это рынок продавцов, где преобладают высокое предложение и низкий спрос.

Активность рынка недвижимости сменяется периодами подъема и спада. На циклы рынка недвижимости влияют долгосрочные и краткосрочные факторы. На долгосрочный цикл влияют изменения численности, занятости населения, а также уровня доходов. На краткосрочный цикл влияют доступность источников финансирования, емкость рынка, незанятая недвижимость, миграция рабочего населения.

На развитие рынка влияют экономический рост, финансовые возможности, взаимосвязь стоимости недвижимости и экономической ситуации района.

На рынок недвижимости воздействуют следующие важные факторы:

  • 1. Государственное регулирование рынка недвижимости
  • 2. Общеэкономическая ситуация
  • 3. Микроэкономическая ситуация
  • 4. Социальное положение в регионе
  • 5. Природные условия в данном регионе

Решающую роль отводят макроэкономическим факторам. Если в области макроэкономических факторов все стабильно, рынок недвижимости определяется микроэкономическими факторами.