Задаток для сделок с недвижимостью по предварительному договору

Задаток - слово, которое очень часто встречается во время подготовки сделок с недвижимостью. Причем, это показательный случай, когда термин допускает множество несовпадающих толкований. Ситуация усугубляется тем, что некорректное толкование термина влечет для участников сделки серьезные и неприятные финансовые последствия.

В быту под "задатком" понимается частичная оплата товара или услуги. Если сделка срывается, то считается, что эта оплата просто должна быть возвращена покупателю. Но, с юридической точки зрения, описанный платеж представляет собой аванс, а не задаток.

С формальной юридической точки зрения, задаток представляет собой не только частичный платеж, но и способ, которым обеспечивается выполнение обязательств сторонами. Поэтому последствия нарушения обязательств в данном случае будут более серьезными. И именно в этой роли задаток используется на рынке недвижимости.

Привлекательной особенностью задатка является упрощенный способ реализации санкций за нарушение обязательств. Но работает он только в тех случаях, когда стороны имеют взаимные договорные обязательства.

Неприятная особенность задатка заключается в том, что, хотя он соответствует здравому смыслу, согласие с буквой закона в данном случае отсутствует.

Дело в том, что задаток передается от одной стороны к другой на этапе устных переговоров, когда между продавцом и покупателем не заключено еще никакого договора. Поэтому основания для юридических действий в виде передачи задатка полностью отсутствуют. Заключение предварительного договора купли-продажи не создает основания для платежей, потому что в предварительном договоре такие обязательства сторон не предусматриваются. Тем более, что предварительный договор приобретает юридическую силу только в том случае, если он полностью соответствует, по форме, основному договору купли-продажи, и, соответственно, регистрируется.

Эти рассуждения показывают, что, с формальной точки зрения, продавец, получивший задаток, может отказаться от продажи недвижимости, но при этом, не вернув задатка, не нарушает никаких юридических норм.

Заключение трехстороннего договора задатка с участием риэлтора представляет собой искусственное включение в цепочку платежей третьей стороны, которая не является ни кредитором, ни получателем денежных средств, и практически никогда не имеет права заниматься страхованием финансовых операций. То есть обязательства риэлторской фирмы в таком случае могут быть подкреплены только ее честным словом. Заинтересованность фирмы поучаствовать в перемещении денег очевидна. Из суммы задатка она, как правило, забирает свой процент за организацию всей сделки.

Таким образом, появление слова "задаток" в договоре, однозначно, должно насторожить обе стороны, а многосторонние договора следует изначально оценивать в качестве попытки мошеннических действий.